Diện tích đất ở để tách thửa tối thiểu là bao nhiêu?

Ngoài các câu hỏi tư vấn về thủ tục và các nội dung liên quan đến mua bán, chuyển nhượng nhà, đất, căn hộ chung cư thì một vấn đề cũng rất được nhiều người quan tâm và gửi câu hỏi về cho tôi đó là việc thửa đất đó có được tách để mua bán, chuyển nhượng hay không? Như thế nào thì được tách thửa?… Trong đó điều kiện được quan tâm nhiều nhất đó là diện tích đất là bao nhiêu thì được tách thửa. Bài viết hôm nay tôi sẽ hướng dẫn bạn cách xác định diện tích đất bạn định mua bán / chuyển nhượng có đủ điều kiện để tách thửa hay không.

Tách thửa thực ra cũng là một cách hiểu khác của việc chuyển nhượng, tặng cho một phần quyền sử dụng đất hoặc cũng có thể là chia tài sản chung là quyền sử dụng đất (trường hợp này hiếm gặp nhưng không phải là không có). Tóm lại là những cụm từ đó nếu sử dụng thì quá dài và phức tạp nên trong bài viết này tôi chỉ sử dụng chung 1 từ đơn giản, ngắn gọn mà mọi người vẫn quen thuộc, đó là tách thửa để cho bạn đọc dễ hiểu và dễ theo dõi hơn.

Vấn đề tiếp theo bạn cần lưu ý đó là:

Các điều kiện tách thửa tôi nêu trong bài viết này là các điều kiện áp dung đối với đất ở

Quy trình và thủ tục của việc tách thửa về cơ bản cũng tương tự như quy trình của việc mua bán, chuyển nhượng đất. Bạn có thể tham khảo 2 bài viết:5 bước cơ bản khi mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ  Các bước để bạn tự làm thủ tục sang tên sổ đỏ để biết rõ hơn về thủ tục và quy trình.

Ở các quận, huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội, trước khi bạn lập được Hợp đồng chuyển nhượng công chứng cho việc tách thửa thì người chủ đất phải làm thêm 1 bước đó là đề nghị cấp công văn tách thửa. Trong công văn đó sẽ thể hiện bạn có đủ điều kiện để tách thửa và có được phép tách thửa hay không. Sau khi có công văn tách thửa, bạn có thể yên tâm ký và công chứng Hợp đồng chuyển nhượng / tặng cho mà không cần phải quan tâm đến điều kiện tách thửa nữa.

Thủ tục để cấp công văn tách thửa tại Hà Nội cũng rất đơn giản, các bước cơ bản như sau:
  1. Đo, vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất theo phần diện tích dự định tách thửa
  2. Chuẩn bị các giấy tờ cần thiết như: CMND, sổ hộ khẩu, sổ đỏ
  3. Khai tờ khai và nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt ở các quận, huyện.

Sau khoảng từ 5-7 ngày, bạn sẽ nhận được công văn chấp thuận hay không chấp thuận để tách thửa.

Theo tôi đánh giá thì đây là một cách làm khá hay và thuận tiện cho người dân. Tuy rằng thêm 1 bước thủ tục nhưng sẽ giúp cho người dân không phải băn khoăn trong vấn đề xác định điều kiện tách thửa. Và cũng sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí làm thủ tục, bởi lẽ nếu như không cần công văn tách thửa, hai bên sẽ lập hợp đồng công chứng ngay (trả phí công chứng), hai bên cũng có thể sẽ thanh toán xong xuôi phần lớn tiền mua bán đất, sau đó nộp hồ sơ để sang tên. Đến khi nộp hồ sơ sang tên xong rồi mới phát hiện là thửa đất của mình không đủ điều kiện tách thửa thì lúc đó sự việc sẽ rất phức tạp.

Tuy nhiên không phải ở tỉnh, thành phố nào cũng làm giống như Hà Nội. Dường như một số tỉnh, thành phố vẫn áp dụng phương pháp công chứng, nộp hồ sơ tách thửa xong mới xem xét điều kiện. Chính vì vậy nhiều bạn khá lo lắng và băn khoăn về vấn đề này và đã gửi câu hỏi cho luật sư.

Nhưng mà bạn cũng không cần phải lo lắng quá bởi vì cách xác định điều kiện tách thửa không quá phức tạp và hầu như chỉ phải xem một văn bản duy nhất đó là Quyết định của UBND tỉnh, thành phố đó.

Sau đây tôi sẽ lấy ví dụ bằng văn bản “Quyết định 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 do UBND TP Hà Nội ban hành quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội (có hiệu lực từ 11/6/2017) để hướng dẫn cách xác định cho bạn. Phần dưới Quyết định này có một Quy định ban hành kèm theo, vì vậy bạn lưu ý cách dùng từ của tôi để tránh nhầm lẫn về các Điều khoản nhé. Và tất cả các điều khoản tôi trích dẫn trong bài viết này đều là của Quy định ban hành kèm Quyết định 20/2017/QĐ-UBND.

Tải Quyết định 20/2017/QĐ-UBND

(Bạn làm theo hướng dẫn, sau đó ấn “Tiếp tục” hoặc “get link” để đến link tải nhé)

Tại khoản 1, Điều 5 của Quy định ban hành kèm Quyết định 20/2017/QĐ-UBND thì:

Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

  • (a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
  • (b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) theo quy định đối với các xã còn lại.

Điều kiện (a) thì rõ ràng và dễ hiểu rồi, còn điều kiện (b) thì cần làm rõ thêm một chút:

Với quy định tại điều kiện (b) bạn có thể hiểu đơn giản là nếu đất của bạn ở địa giới hành chính là “phường”, “thị trấn” thì bạn chỉ được tách thửa khi các thửa đất tách ra có diện tích tối thiểu là 30m2. Việc xác định đất của bạn có ở “phường” hay không thì đơn giản rồi, bạn chỉ cần xem trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất mới nhất, hoặc đơn giản hơn là sổ hộ khẩu mới nhất tại địa chỉ thửa đất đó.

Thế còn nếu đất của bạn không ở phường mà ở xã? Cách xác định cũng đơn giản thôi, chỉ cần đối chiếu với 1 vài điều luật trong quy định nữa thôi.

Như bạn cũng thấy theo quy định trên thì diện tích đất tối thiểu để tách thửa ở các xã trên địa bàn Hà Nội là: 50% hạn mức giao đất ở (mức tối thiểu) theo quy định.

Quy định về hạn mức giao đất ở này nằm tại Khoản 1, Điều 3, như sau:

Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Khu vực

Mức tối thiểu

Mức tối đa

Các phường30 m290 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn60 m2120 m2
Các xã vùng đồng bằng80 m2180 m2
Các xã vùng trung du120 m2240 m2
Các xã vùng miền núi150 m2300 m2

Việc xác định thế nào là xã giáp ranh, xã đồng bằng sẽ nằm ở Phụ lục bạn hành kèm quy định

Bạn kéo xuống cuối văn bản sẽ thấy Phụ lục bảng phân loại các loại xã. Tôi sẽ đưa ra 2 ví dụ để bạn dễ xác định hơn:

  • Ví dụ 1: Đât tại Huyện Ba Vì

– Các xã vùng miền núi: Ba Trại, Ba Vì, Khánh Thượng, Minh Quang, Tản Lĩnh, Vân Hòa, Yên Bài;

– Các xã vùng trung du: Cẩm Lĩnh, Phú Sơn, Sơn Đà, Thuần Mỹ, Thụy An, Tiên Phong, Tòng Bạt, Vật Lại;

– Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

Như vậy nếu đất của bạn ở xã Ba Trại, thì diện tích tách thửa tối thiểu phải là 75 m2, nếu đất của bạn ở xã Cẩm Lĩnh thì diện tích tách thửa tối thiểu là 60 m2

  • Ví dụ 2: Quy định tại Huyện Thanh Trì

– Các xã giáp ranh các quận: các xã Tân Triều, Thanh Liệt, Tứ Hiệp, Tam Hiệp, Hữu Hòa, Yên Mỹ, Tả Thanh Oai;

– Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

Như vậy nếu đất của bạn ở xã Tân Triều, thì diện tích tách thửa tối thiểu là 30 m2, nếu đất của bạn ở xã Ngọc Hồi thì diện tích tách thửa tối thiểu là 40 m2

Cách xác định diện tích tối thiểu được tách thửa cũng khá đơn giản phải không. Tuy nhiên điều kiện tách thửa không chỉ có mỗi điều kiện về diện tích. Để tách thửa đất tại Hà Nội, bạn còn cần lưu ý thêm các điều kiện sau:

  1. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.
  2. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:
  • a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • b) Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
  • c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
  • d) Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;
  • đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
  1. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.
  2. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định nêu trên, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
  3. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định.

Như vậy, bạn có thể thấy, cách xác định điều kiện tách thửa đất cũng không quá phức tạp và bạn hoàn toàn có thể tự xác định được. Mỗi tỉnh, thành phố đều sẽ ban hành 1 quyết định liên quan đến việc tách thửa đất, bạn chịu khó tra cứu trên google với các từ khóa như “điều kiện tách thửa ở [tên tỉnh, thành phố]” hoặc “diện tích tách thửa tối thiểu ở [tên tỉnh, thành phố]” (lưu ý từ khóa không có dấu “ngoặc kép”). Sau đó bạn tìm đến văn bản quy định, cố gắng để ý để tìm được văn bản mới nhất. Như vậy là bạn có thể xác định được điều kiện tách thửa mà bạn đang cần.

Tham khảo thêm:

Đối với những bạn ở địa phương chưa áp dụng việc cấp công văn tách thửa trước khi công chứng hợp đồng và nếu như bạn cảm thấy không yên tâm về điều kiện tách thửa thì bạn thử áp dụng phương pháp gửi đơn đề nghị cung cấp thông tin lên cơ quan đăng ký đất đai để cung cấp thông tin về thửa đất của bạn có đủ điều kiện tách thửa hay không. Bạn sẽ thực hiện việc này đầu tiên, trước khi thực hiện các việc khác liên quan đến giao dịch tách thửa (như đặt cọc, công chứng…)

Tôi không đảm bảo phương án này sẽ thành công 100% nhưng biết đâu có thể may mắn giúp ích cho bạn đấy 😉 .

Việc tự xác định được điều kiện tách thửa không chỉ giúp ích cho những bạn xác định được thửa đất mà bạn định mua / bán có đủ điều kiện để tách thửa hay không mà còn giúp bạn xác định việc đồng ý hay không đồng ý cho tách thửa của cơ quan có thẩm quyền đã đúng hay chưa nữa đấy. Hy vọng rằng bài viết này có thể giúp bạn làm điều đó một cách dễ dàng hơn.

Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn

Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.

Diện tích đất ở để tách thửa tối thiểu là bao nhiêu?
5 3 votes
Lưu ý khi bình luận để nhận được phản hồi:
# Bạn hãy cung cấp email chính xác.
# Vui lòng viết bằng tiếng Việt có dấu.
# Hãy cố gằng tìm kiếm trên trang web và trong phần bình luận trước khi đặt câu hỏi.
Mọi bình luận/câu hỏi tiếng Việt không có dấu sẽ không nhận được phản hồi.

Leave a Reply

Bình luận (6)

  1. Trần Thị Miều
    13/11/2017 10:52